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淮安房价一直稳定上涨的趋势还能持续多久棚改终会过去的淮安楼市你还看好吗

发布时间:2021-01-07 12:35:37 阅读: 来源:高压泵厂家

摘要: 其实,自2016年以来,一直沉寂的淮安房价在棚改因素的刺激下,迎来了快速的上涨,但是随着淮安楼市库存回落,棚改数量逐步降低的趋势下,未来的淮安房价你还看好吗?

其实,自2016年以来,一直沉寂的淮安房价在棚改因素的刺激下,迎来了快速的上涨,但是随着淮安楼市库存回落,棚改数量逐步降低的趋势下,未来的淮安房价你还看好吗?

一、三线淮安的楼市库存下滑较多,已经低于未来棚改计划需求

虽然说,对于在去库存这一任务上,并不是所有三四线城市的楼市库存都达到了一定的低点。所有,这也是一些专家对于未来三四线城市房价看跌的趋势。

但是,其他城市暂且不论,仅从淮安当前的楼市库存数据来看,全市包括县区在内共计不过数万套楼市库存,尤其是今年棚改计划继续不断的情况下,至少在短期内淮安房价仍然将保持一定的高位上涨的状态。

二、房企之前扎堆三四线城市拿地,仍将带来供给压力

据相关机构的百城土地成交数据显示,在此之前三四线土地成交此前一直较为低迷,14年-16年累计同比增速持续为负。但是从17年开始大幅反弹,每月累计同比增速均在30%以上。尽管当前库存水平有所降低,但大量购置的土地最终将推高潜在的供给。

大型房企的下沉加快三四线推盘进度,供给累积速度将更快。这轮三四线房地产市场呈现出另一大特征:为了缓解差异化调控政策的负面影响,越来越多的房企注重全国化布局,并且向更低能级的城市下沉。三四线城市原有的开发商以本地房企为主,周转率一般较低,注重效率的大型房企的进驻无疑将加速资金周转率,新房的推出速度也将大大超过之前水平,这也将加速潜在供给的供应速度。

总的来说,去年以来三四线土地市场火热,叠加大量大型房企进驻三四线,其自身高周转的特性将缩短新房推出时间,供给端的压力将逐步显露。

三、前期需求的透支和利率上涨会带来未来买房需求的抑制

需求方面,三四线城市新增量主要由棚改带来的大量需求、当地周边需求、部分返乡需求以及少量投资需求组成。经历了一年多的消化和房价快速上涨的推动下,当地周边需求大部分已经形成透支,未来增长空间有限。2月房地产销售中,春节假期返乡需求使得以三四线城市为主布局的房企销售积极向好,但是未来这部分需求会如何变化呢?

利率或上行,三四线购房需求或受到一定程度的压制。除了本身的购房需求外,外部环境也会影响到需求的弹性,比如加息和棚改政策的实施。去年以来,尽管贷款基准利率没有发生变化,但贷款基准利率上浮合计占比从16年年底的52.7%一度上升到68.7%,贷款加权利率也从16年年底的5.3%达到最高时的5.8%。

今年虽然棚改计划量超预期,但对三四线的提振作用仍有待观察。市场对今年三四线房地产较为乐观的另外一个原因在于棚改,住建部此前表示今年棚改计划为580万套,高于市场预期的500万套。但是超预期的棚改计划是否一定会继续带来三四线市场的持续繁荣呢?如果库存水平较低时,需要加大实物化安置比例。未来货币化安置的重点将向更低能级城市推进,这部分城市自身吸引力不够,并且当地人并不缺房,因此政策实际对销售的推动作用可能不如去年那么明显。

总体而言,对于三线淮安来说,在短期内房价仍将有一定的上涨空间,但是随着棚改效应的减弱与之前大量拿地房企新房推出的时候,或许迎来一定的“横盘”时期。

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